A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é o marco legal que regula aluguéis residenciais no Brasil. Ela passou por pequenas atualizações nos últimos anos, e em 2026, com o aumento de disputas relacionadas à inadimplência e à quebra de contrato, vale a pena conhecer seus direitos e deveres com precisão.
1. O proprietário pode aumentar o aluguel quando quiser?
Não. O reajuste anual só pode ocorrer pela periodicidade e índice definidos no contrato. Se o contrato diz IGPM anual, só após 12 meses e apenas pelo IGPM. Reajustes arbitrários podem ser contestados judicialmente.
2. Qual a multa por quebrar o contrato antes do prazo?
O valor é proporcional ao tempo restante de contrato. Se o contrato tem 30 meses e você sai no mês 10, a multa incide sobre os 20 meses restantes — mas proporcionalizada, ou seja, você paga a fração do tempo que sobrou. A lei permite negociação e muitas imobiliárias aceitam a devolução das chaves sem multa se o inquilino tiver encontrado um substituto.
3. Inquilino pode sair sem multa por transferência de emprego?
Sim. O art. 4º da lei prevê que o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar multa caso seja transferido por seu empregador para outra cidade. Deve notificar o proprietário por escrito com 30 dias de antecedência e apresentar comprovação da transferência.
4. O proprietário pode entrar no imóvel quando quiser?
Não. O imóvel alugado é domicílio do inquilino. O acesso do proprietário depende de agendamento prévio aceito pelo inquilino. Em emergências (vazamento, incêndio), o acesso é justificado, mas ainda assim deve ser comunicado.
5. Quem paga condomínio — inquilino ou dono?
Pela lei, as despesas ordinárias de condomínio (manutenção das áreas comuns, funcionários, consumo de água e energia das áreas comuns) são do inquilino. Despesas extraordinárias (obras, reformas estruturais, fundo de reserva, pintura da fachada) são do proprietário. O contrato pode redistribuir, mas não pode atribuir ao inquilino o que a lei define como obrigação do dono.
6. O proprietário pode pedir o imóvel de volta antes do prazo?
Apenas nas hipóteses previstas em lei: uso próprio ou de familiar de primeiro grau, inadimplência do inquilino, acordo mútuo ou término do prazo contratual. Fora disso, não pode retomar antes do vencimento.
7. Como funciona a notificação de não renovação?
Ao fim do contrato por prazo determinado, se nenhuma das partes se manifestar, o contrato passa a ser por prazo indeterminado. Nesse caso, o proprietário pode pedir o imóvel com aviso prévio de 12 meses. O inquilino pode sair com 30 dias de aviso.
8. O que fazer se o proprietário retiver indevidamente a caução?
A caução deve ser devolvida em até 30 dias após a entrega das chaves, deduzidos apenas danos comprovados no laudo de saída. Retenção sem laudo ou além desse prazo pode ser cobrada em juizado especial cível (JEC), sem necessidade de advogado para valores até 20 salários mínimos.
